Les dispositions et les limites de l’ordonnance encadrant la domiciliation des revenus
En juin dernier, une ordonnance est venue encadrer la domiciliation des revenus dans le cadre d’une souscription d’un crédit immobilier. Celle-ci apporte certaines clarifications quant à l’obligation pour l’emprunteur de « se principaliser » auprès de l’établissement bancaire prêteur. En plus de limiter l’obligation de domiciliation dans le temps, le dispositif législatif stipule que la banque prêteuse doit mentionner clairement les clauses de domiciliation dans le contrat. L’ordonnance présente toutefois certaines limites. Gros plans !
Au vu de l’environnement actuel de taux bas, de nombreux ménages entreprennent de souscrire un crédit immobilier pour financer leur projet. Les banques prêteuses exigent souvent la domiciliation dans leur établissement des revenus des souscripteurs en contrepartie de l’octroi du prêt.
Cette condition peut s’avérer problématique pour les particuliers qui souhaitent faire jouer la concurrence et contracter un crédit immobilier auprès d’une banque autre que son établissement habituel. L’enseigne bancaire en question peut-elle contraindre le souscripteur à domicilier les revenus de ce dernier chez elle ?
Les dispositions de la loi Sapin II
Dans le cadre de la loi Sapin II, le législateur apporte certains éléments de clarification quant à la domiciliation du revenu en matière de crédit immobilier. Le 3 juin 2017, une ordonnance est promulguée et entrera en vigueur dès janvier 2018. Celle-ci stipule que pour être valides, les clauses de domiciliation doivent être clairement mentionnées dans le contrat de prêt.
Elles doivent par ailleurs donner lieu à des avantages (taux attractif ou suppression de frais de dossier) en faveur de l’emprunteur. Ces avantages doivent eux aussi être mentionnés de manière explicite dans le contrat.
Enfin, le législateur limite la domiciliation à dix ans. Une fois ce délai passé, l’emprunteur dispose de la possibilité de domicilier ses revenus au sein de la banque qu’il souhaite. Quelle que soit la durée du prêt, ces dix ans couvrent, dans les faits, la durée moyenne constatée de revente d’un bien.
Les limites de l’ordonnance
À première vue, l’ordonnance en question, de par la clarification qu’elle a apportée, paraît favorable aux emprunteurs. Pourtant, les spécialistes du secteur immobilier révèlent qu’elles regorgent de limites.
En premier lieu, les experts soulignent qu’avant l’application de l’ordonnance, la grande hétérogénéité des pratiques était favorable aux emprunteurs. Pourquoi ? Parce qu’en l’absence de clause écrite, ces derniers n’étaient tenus que par un engagement moral.
En second lieu, bien que les avantages doivent être explicitement indiqués dans le contrat, rien n’empêche l’établissement prêteur d’augmenter ses frais (notamment les frais tenue de compte et ceux prélevés sur les moyens de paiement) dans les années qui suivent. Dans une telle situation, l’intérêt desdits avantages est remis en question et le souscripteur se trouve à la fin pénalisé.
En dernier lieu, les banques prêteuses ont la possibilité d’appliquer des taux « non domiciliés » supérieurs à ceux pratiqués sur le marché afin d’optimiser leur acquisition client.
