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Le plan d’épargne de logement (PEL) reste l’épargne la plus avantageuse pour la réalisation d’un projet immobilier, notamment à destination de ses enfants. En outre, le PEL ouvre droit à une prime d’État, qui est une bonification de son rendement. Plus les sommes placées en début d’épargne sont importantes, plus le montant des intérêts et la prime d’État seront élevés.
Toucher la prime d’État se fait sous conditions. Pouvant atteindre jusqu’à 1 525 euros, le titulaire d’un PEL doit non seulement faire une demande au préalable, mais aussi emprunter un montant minimum afin de réaliser son projet immobilier.
Hélas, les banques usent de plusieurs techniques pour détourner les usagers de cette prime : le taux du prêt PEL est supérieur au taux de l’usure ou le PEL figure parmi les prêts conventionnés.
Heureusement, il existe certaines mesures qui permettent de contourner ces « pièges » de la banque. On note, par exemple, la souscription d’un prêt à montant faible, soit moins de 75 000 euros.
Rappelons que le montant du plafond de la prime d’État dépend de certains paramètres liés à l’ouverture du plan d’épargne logement (PEL). Ainsi, elle sera plafonnée à 1000 euros pour les PEL ouverts depuis mars 2011 et à 1525 euros pour ceux ouverts dans le but de contribuer à la construction ou à l’acquisition d’un logement suivant les normes énergétiques en vigueur.
En outre, elle peut être bonifiée en présence d’enfants. Ce surplus peut aller jusqu’à 100 euros par personne à charge, voire 153 euros lorsque le prêt contribue à financer une opération performante énergétiquement.
Manifestement, la plupart des établissements découragent les usagers à demander cette bonification. Certains argumentent que les taux des prêts PEL ne sont pas intéressants, tandis que d’autres prétextent qu’ils se heurtent au seuil des taux de l’usure des crédits immobiliers, qui sont de 3,05% pour un prêt de moins de 10 ans.
Certains établissements soulèvent l’article 314-6 du Code de la consommation, qui prévoit que :
Constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues, telles que définies par l’autorité administrative après avis du Comité consultatif du secteur financier.
Or, le PEL est régi par les articles L315-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Il n’y est nullement précisé que le prêt accordé au titre du PEL entre dans le champ des « prêts conventionnés ».
Afin de pallier cette confusion dans l’interprétation des textes, il est recommandé d’emprunter moins de 75 000 euros pour financer ses travaux. Ainsi, le crédit sera catégorisé parmi les prêts à la consommation, plutôt que parmi les prêts immobiliers.
À défaut, il est également possible de s’adresser à un autre établissement pour obtenir son crédit.
Pour la seconde alternative, le titulaire doit demander à sa banque une attestation de droits à prêts, valable pendant un an auprès de tous les établissements.
Pour financer les petits travaux, il est conseillé de souscrire un prêt à faible montant, quitte à le compenser avec un crédit bancaire classique ensuite. De cette manière, sa durée sera limitée à 2 ans minimum et son montant à 5 000 euros minimum, pour les PEL ouverts à partir de mars 2011.
D’ailleurs, pour les petits montants, il est possible de négocier avec l’établissement afin d’éviter la souscription de l’assurance emprunteur.
Il faut noter que le montage du dossier pour le PEL antérieur à février 2015 est totalement gratuit. Depuis cette date, les banques peuvent facturer une commission de gestion bancaire de 1,20%.
En outre, une fois la prime touchée, il est possible de rembourser le crédit par anticipation sans frais, après la libération des fonds du prêt.
Par ailleurs, pour ceux qui désirent changer de domiciliation bancaire, le transfert du PEL est conseillé. Les frais de cette opération varient d’un établissement à un autre.
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