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Un bilan d’application de la loi ALUR publié le 25 janvier dernier révèle notamment une hausse des tarifs appliquée par certains syndics. Afin de favoriser une concurrence saine et des relations moins tendues entre syndics et syndicats de copropriétaires, un contrat type est établi. Enfin, les copropriétaires disposent d’un pouvoir de contrôle accru.
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Tout contrat de syndic signé ou renouvelé à partir du 1er juillet 2015 doit respecter le format-type instauré par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 afin de limiter les abus. La mesure vise à redéfinir les prestations particulières susceptibles de faire l’objet d’une rémunération additionnelle en plus du forfait fixé par l’article 55 de la loi ALUR.
Désormais, seules peuvent donner lieu à une facturation séparée des tâches ponctuelles (première immatriculation du syndicat) ou sortant de la gestion courante (organisation de réunions autres que celles incluses dans le forfait.)
Un compte bancaire séparé doit être ouvert pour tout contrat de syndic conclu ou renouvelé depuis le 24 mars 2015. Il s’agissait de mettre fin aux litiges entre syndics et syndicats des copropriétaires sur les intérêts générés par les fonds versés par les copropriétaires pour des travaux ou des dépenses diverses.
Si l’ouverture des comptes séparés n’a pas posé de problème majeur au cours des deux années, certains professionnels ont néanmoins déploré l’incapacité des banques à faire face à la hausse de la demande, causant des délais. De plus, selon l’association des responsables de copropriétés (ARC), les banques continuent à attirer les syndics en leur proposant des commissions d’apporteurs d’affaires.
Selon les associations de consommateurs et de copropriétaires, les réformes décidées par la loi ALUR auraient entraîné une augmentation de plus de 20 % du prix des forfaits des syndics. Malheureusement, sans observatoire des pratiques commerciales sur les syndics, et du fait de l’évolution du périmètre du forfait, difficile d’effectuer des comparaisons fiables.
Plusieurs facteurs ont contribué à cette majoration. D’une part, le forfait comprend des prestations auparavant rémunérées à part. De l’autre, en ajoutant des obligations et missions au syndic, la loi ALUR les aurait encouragés à réviser leurs prix, avec certains abus. Seuls les frais bancaires liés au double compte seraient acceptables. Les pratiques frauduleuses sont par ailleurs légion : réduction des prestations comprises dans le forfait de base pour faciliter la facturation de prestations complémentaires ; ajout de services spéciaux malgré la liste strictement limitative.
Le contrat type vise à rétablir les relations de confiance entre les copropriétaires et leur syndic en améliorant la lisibilité des prix pour faciliter la mise en concurrence des offres en toute transparence et libérer la concurrence. Cette comparaison des contrats de syndic doit d’ailleurs se faire tous les trois ans.
Les autorités espèrent que ces mesures contribueront à améliorer la qualité de service des syndics sans nouvelle hausse des coûts. Aux conseils syndicaux, grâce à un plus grand pouvoir de contrôle, de conseiller judicieusement les copropriétaires.
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