Les points-clés d’une bonne estimation de patrimoine

Maison miniature et calculatrice pour évaluation de patrimoine

Savoir évaluer son patrimoine immobilier avant la déclaration d'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) est une phase indispensable pour tous contribuables rationnels. Il est possible de le faire soi-même pour avoir une idée des charges fiscales qu’on doit verser à l’État ou aux collectivités locales. Certes, les méthodes de calcul sont nombreuses mais il convient d’utiliser les techniques simples et précises pour gagner en efficacité.

La valeur du patrimoine connaît des variations plus ou moins importantes en fonction de sa nature, de son placement et de l’environnement financier.

Si on se réfère au Code Général des Impôts, la déclaration d’ISF se fait après que les biens soient évalués à leur valeur vénale au 1er janvier de l’année fiscale.

Souvent, quand les taux de l'ISF dépassent le rendement des actifs, les contribuables se doivent d’être vigilants et calculer la valeur totale de son patrimoine de manière très précise. Ce sont en général les règles d'évaluation retenues en matière de succession qui s'appliquent.

Le type de compte bancaire qui fait l’objet d’une imposition est spécifié dans la législation fiscale. Mais en général, les soldes des comptes courants sont déclarés au 31 décembre de l’année en cours et l’évaluation dépend du solde et des transferts effectués.

L’évaluation des produits d'épargne comme l’assurance-vie est fonction de la nature du contrat, c'est-à-dire si c’est un contrat rachetable ou non rachetable. Les contrats de capitalisation, les Sicav/FCP, les créances et les Bons anonymes sont soumis à des dispositions fiscales spéciales.

L’estimation des titres de sociétés, des meubles meublants et des biens immobiliers requiert des techniques comptables plus sophistiquées mais à la portée de tout le monde.

Les éléments plus ou moins liquides du patrimoine

L’évaluation des comptes bancaires avant la déclaration de l’ISF dépend du solde. Si le solde est négatif à la date d’imposition, la valeur s’inscrit au passif. Grâce à des relevés bancaires du mois de janvier, vous pouvez soustraire le montant des chèques émis avant la fin décembre et débité pendant le mois de janvier.

Sachez que le solde de l'ensemble de tous les types de comptes détenus à l'étranger doit être déclaré quand on a sa résidence principale en France.

En ce qui concerne les contrats d’assurance-vie, il y a deux cas de figure :

  • Si le contrat est non rachetable, seules les primes versées après la 70ème anniversaire du souscripteur font l’objet d’une déclaration fiscale et à condition que le contrat ait été signé après le 20 novembre 1991.
  • Si le contrat est rachetable, la date de conclusion du contrat n’est pas prise en compte. En effet, l’épargnant est dans l’obligation de rajouter dans sa base imposable à l’ISF la valeur nominale de rachat du contrat au plus tard au 1er janvier de l'année fiscale.

La déclaration fiscale des contrats de capitalisation se fait sur la base de sa valeur nominale. Les actions de Sicav et les parts de FCP sont évalués selon sa dernière valeur de rachat estimée le 1er janvier de l'année d'imposition.

Pour les créances, elles doivent être déclarées avec les intérêts courus au 1er janvier et des intérêts échus en cours de paiement (CGI, art 760).

Les titres de sociétés sont évalués selon la dernière cotation en bourse avant le 1er janvier ou selon la valeur moyenne obtenue pendant les trente dernières cotations.

Les actifs non liquides

L’évaluation des meubles meublants se fait sur la base d'un inventaire comptable effectué par un commissaire-priseur.

Il y a deux méthodes d’évaluation :

  • Soit on retient un forfait de 5% de la valeur de l'actif brut du contribuable
  • Soit on ne tient compte que de l’évaluation faite par le contribuable

Remarquons que la valeur d’un mobilier qui figure sur l'acte ne doit en aucun cas être inférieure à la valeur indiquée lors de la déclaration d'ISF de l'année d'après. Pour les immeubles, le montant à déclarer doit se baser sur la valeur vénale des biens.

En d’autres mots, il s’agit de la valeur de revente de ces biens à la date du 1er janvier de l'année de déclaration. Le plus souvent, l’estimation de la valeur d’un immeuble se fait par comparaison avec des immeubles de la même catégorie.

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