L’encadrement de la domiciliation de revenus des emprunteurs immobiliers

Une ordonnance datant du 1er juin dernier encadre une pratique bancaire courante : l’obligation de domicilier les revenus dans le cadre d’un prêt immobilier. La souscription du contrat de crédit et le niveau de son taux d’intérêt sont désormais conditionnés. En général, cette mesure simplifie considérablement les démarches de l’emprunteur.

L'ordonnance s’applique aux offres de prêts immobiliers émises à partir de l’année prochaine. Elle limite la durée de la domiciliation obligatoire à dix ans. Avant son entrée en vigueur, la grande majorité des banques conditionnaient systématiquement l’octroi d’un crédit immobilier à cette pratique. Celle-ci a été longtemps considérée comme abusive.

Dorénavant, elle se fera en contrepartie d’un avantage individualisé comme la gratuité des frais dossiers ou l’application d’un taux d’intérêt particulièrement bas. Il sera valable jusqu’au remboursement complet du prêt. Soulignons par ailleurs que l’emprunteur encourt des sanctions en cas de non-respect de son engagement.

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Quelles sont les nouvelles conditions ?

Auparavant, lors de la souscription d’un prêt immobilier, les emprunteurs étaient obligés d’ouvrir un compte auprès de la banque prêteuse afin d’y domicilier leurs revenus. Cette pratique constituait notamment une garantie supplémentaire pour les établissements bancaires. À compter du 1er janvier 2018, la durée maximum de la domiciliation des salaires sera de dix ans.

En contrepartie, les banques se trouvent en effet dans l’obligation d’offrir un avantage individualisé (réduction sur la cotisation de la carte bancaire, taux d’intérêt attractif, etc.) aux emprunteurs.

Sous peine de sanction, elles doivent informer préalablement ces derniers sur sa nature. S’ils ne respectent pas ces conditions de domiciliation, l’établissement prêteur est autorisé à y mettre fin, pour les échéances restantes. En outre, il faut savoir que cette nouvelle mesure n’est pas une surprise en soi. En 2004, la Commission des clauses abusives recommandait déjà que :

Il faut éliminer des contrats de crédit immobilier les clauses ayant pour effet d’obliger l’emprunteur, pendant toute la durée du prêt, à verser l’ensemble de ses revenus sur un même compte dans l’établissement prêteur, sous peine de déchéance du terme, alors même que l’emprunteur aura régulièrement satisfait à ses remboursements.

Cette mesure est-elle réellement favorable aux emprunteurs ?

Ces nouvelles conditions ne devraient pas avoir un réel impact ni sur les banques ni sur les clients. Le délai de 10 ans est jugé trop court pour être efficace. En général, un prêt immobilier est remboursé en dix ans en moyenne. La mesure n’apporte alors pas beaucoup de changements. Certes, la protection du consommateur est notable.

Tous les 10 ans, les emprunteurs peuvent en effet domicilier leurs revenus au sein de l’établissement bancaire de leur choix. Notons que l’encadrement de la domiciliation de revenus facilite toutefois le changement de banque.